Dopad krize na realitní trh v ČR

Dopad krize na realitní trh v České republice

„V roce 2009 zaznamenal český realitní trh svůj dosud nejvýraznější pokles, který lze označit jako dno realitního cyklu (2007 vrchol realitního trhu, 2008 jeho kontrakce a 2009 dosažení dna). Realitní investice se propadly meziročně o 80 procent, komerční spekulativní výstavba nových objektů se zcela zastavila (industriální budovy) nebo byla omezena na minimum (administrativní, maloobchodní či rezidenční nemovitosti)."

Celkově se projevil pokles zájmu klientů o tzv. rezidenční nemovitosti (nemovitosti určené pro bydlení). Došlo k poklesu cen bytů až o 15 procent. Největší propad cen byl zaznamenán hlavně u panelových bytů, kde v některých lokalitách a to méně atraktivních perifériích měst došlo v roce 2009 až k 30 % poklesu cen. V roce 2010 se již neočekává další drastický propad cen těchto bytů. Budou se projevovat i velké cenové rozdíly v cenách nových bytů a starších, určených dosti často k rekonstrukci. Developerské firmy se zaměřují na to, aby určité projekty před samotnou realizací postoupily zvážení, zda je jejich projekt, v tom provedení, jak byl projektován pro trh zajímavý.

V důsledku toho došlo k již zmíněnému poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů o téměř čtyřicet procent. Krize také vedla k rekordnímu propadu investičního trhu. Došlo k meziročnímu poklesu transakcí až o 70 procent. Paradoxem celého je to, že krize nám pomohla ke snížení cen některých nemovitostí. Předražené nemovitosti se postupně dostávají na svoji reálnou hladinu. Děje se nyní to, co bylo jen otázkou času. Nárůstu cen nemovitostí v posledních letech byl téměř raketový. Ochota klientů kupovat předražené nemovitosti však začala klesat a to již v období před samotným počátkem vzniku ekonomické krize.

Prestižní lokality, těmi jsou myšleny především centra měst zůstávající i nadále velice aktuální a zajímavé pro kupující a investory. Poptávka po bytech, domech či pozemcích v těchto lokalitách stále roste, dokonce začátkem roku 2010 jsme v situaci, kdy poptávka převyšuje značně nabídku. Nemovitosti v těchto lokalitách jsou i nadále nedostatkovým zbožím. Ochota kupujících investovat neklesla. Zde došlo k poklesu jen velice mírnému a to zhruba o 5%, v některých městech zůstaly ceny na stejné úrovni jako před krizí. Pro kupující je kritérium kvalita, dostupnost a umístění nemovitosti. Až na druhém místě cena nemovitosti. Ceny nemovitostí v prestižních lokalitách rostou nebo stagnují a nelze očekávat s ohledem na jejich nedostatek, že by mělo dojít jejich poklesu.
V roce 2009 naopak docházelo k tomu, že se zvedaly ceny některých nájmů. Zájemci o nájmy byli často lidé, kterým banka odmítla dát úvěr nebo ti, kteří zatím čekají s koupí nemovitosti. Vyčkávají dalšího pádu cen bytů. Došlo k nárůstu pronájmů domů a bytů o zhruba tři až pět procent
U novostaveb se ke konci roku 2009 projevil pokles cen o 10-15%, developeři zatím nepočítají s dalším poklesem. Spíše naopak, domnívají se, že nastane zcela jiná situace. Klienti, kteří si před pár lety zakoupili nemovitosti za hranicemi větších měst, mají „dost" ustavičného cestování do zaměstnání vlastním vozidlem a spíše zvažují variantu návratu zpět do měst. Z tohoto důvodu předpokládají i stavební firmy, že bude i nadále trvat zájem o větší a luxusnější byty. Krize donutila majitele některých bytů k tomu, že svoji nemovitost nyní raději pronajmou, než by ji prodávali za cenu, která je pro ně neakceptovatelná. Proto se současný trh v naší zemi zaplňuje velkým množstvím bytů určených pouze k pronájmu.
Na jaře 2010 se nám trh opět začíná probouzet. Především developerské firmy si vyjasnily své záměry, a jak nám potvrzují první zprávy, tak můžeme čekat příznivý vývoj. „Na trhu s novými byty je jasně vidět oživení. Zatímco minulý rok se jen doprodávaly starší projekty se slevou, letos developeři jen v Praze a středních Čechách zahájili nejméně 30 nových bytových projektů. Změny jsou patrné také v Brně a Olomouci. Doba, kdy jste k novému bytu dostali auto zdarma, pomalu končí. Starší projekty se díky výrazným slevám pomalu doprodávají, už vloni na podzim vzrostl zájem o nové byty. Developeři proto museli zareagovat: spustili prodej nových projektů. Oživení se dalo očekávat. Důvodem byl doprodej projektů, vyhladovění poptávky výpadkem nabídky nové výstavby a očekávané oživení trhu v příštím roce, kvůli kterému bylo nutné rozpracovat novou nabídku," vysvětlil Jiří Fajkus z realitní společnosti Real Spektrum."
Krize se dotkla také trhu s rodinnými domy. Jejich ceny poklesly o 5 až 15 procent. Teď však už zřejmě dosáhly svého dna a dále klesat nebudou. "Poptávka začíná jevit známky oživení, oproti druhému pololetí roku 2008 vzrostla v prvním pololetí 2009 o více než čtvrtinu," říká Veronika Ježková z developerské firmy Central Group." „Tržby v činnostech v oblasti nemovitostí se snížily o 4,8 %, přičemž podobný vývoj zaznamenaly pronájmy vlastních nemovitostí i služby realitních kanceláří (pokles o 4,9 %, resp. 4,5 %)". Jedná se o srovnání 4. Q 2008 se 4. Q 2009.
Příčiny vysokých cen bytů v České republice

Jaké tkví tajemství za cenami předražených českých bytů? V podstatě se ani o žádném tajemství nedá hovořit. Platí vždy pravidlo, že za růst cen nemovitostí může vždy expanze v oblasti hypoték a taktéž zvětšení objemu prostředků v ekonomice. Znamená to, že čím více úvěrů budou banky poskytovat, tím dražší budu pro naše občany nemovitosti na území ČR. V momentě, kdy dojde k poklesu úvěrů, bude to znamenat pokles cen nemovitostí, což se nyní děje u některých segmentů trhu (jako jsou např. panelové byty).

K rapidnímu nárůstu cen nemovitostí v ČR došlo především v posledních deseti letech. Jednak na to mělo vliv již zmíněné získávání hypoték, kdy v letech 2002 - 2005 došlo až k 35% ročnímu nárůstu objemu úvěrů. Mezi další faktory se řadí: zvýšení celkového objemu peněžních prostředků v ČR a pokles úrokových sazeb. Pokles úroků má zásadní vliv na zdražování cen nemovitostí, k čemuž v České republice došlo. Pokud jsou úvěry za nízké sazby přístupné pro všechny, jak tomu bylo, tak si mohl dovolit koupit nemovitost v podstatě každý, což napomohlo developerskému boomu v posledních letech.

Mezi další faktory, které v minulých letech pomohly v ČR k expanzi realitního trhu a developu jako takovému, byla globalizace, která znamenala příliv již zmíněných zahraničních investorů na území ČR a především do větších měst, kde na prvním místě jednoznačně vede Praha. Byty u nás kupovali, ale i nadále kupují Němci, Italové, Rusové, Britové a další, kteří je kupují ve větším množství. Jejich investice do nemovitostí na území naší republiky jsou především ze spekulativních důvodů a berou je jako vhodný zdroj uložení volných peněžních prostředků. Lze předpokládat, že byty např. v centu Prahy na hodnotě určitě neztratí, ba dokonce i přes určitou finanční krizi na hodnotě budou stoupat, jelikož jejich počet není dostačující. Ceny těchto bytů se často pohybují v gigantických sumách a i přesto jsou zahraniční investoři ochotni do nich investovat. Tato zásada neplatí pro celé územní ČR, ale především pro naše hlavní město. Je však pravdou, že díky zájmům zahraničních investorů se ceny bytů vyšplhaly do takových částek, že se bohužel pro mnohé pražany stávají jen jejich virtuální představou. Málo kdo si může dovolit za bydlení v Praze investovat takové prostředky, jak tomu nyní činí někteří investoři z cizích zemí.

Další, co přispělo k nárůstu cen bytů, byly mnohamilionové revitalizace objektů. Především panelových domů, kde se provádí výměny oken, rozvodů, zateplování fasád a další, avšak mnohé z nich už mají svoje „odžito". Panelové byty se dříve stavěly jako tzv. sociální bydlení pro mladé začínající rodiny. Ceny těchto bytů se během několika let vyšplhaly tak vysoko, že mnoho z majitelů těchto bytů nyní prožívá obrovské zklamání z pádu cen. Zkušený realitní makléř klienty neznalé situace na realitním trhu bohužel zklame, když jim oznámí, že jimi požadované částky není možné získat. Klienti často argumentují tím, že soused prodal před rokem stejný byt za určitou částku. Není snadné je přesvědčit, že situace na trhu se změnila a ani realitní obchodníci nepředpokládají nárůst cen panelových bytů, spíše pokles či stagnaci.

Jak vidí vývoj realitního trhu největší realitní kanceláře a architekti v ČR

Osobně jsem se zúčastnila sedmého ročníku odborné mezinárodní konference, která proběhla 2. prosince 2009 v Brně, v prostorách hotelu Holiday Inn. Byli zde přítomni zástupci největších realitních kanceláří v ČR. Tématem konference byl „Očekávaný vývoj realitního trhu a developerských projektů". Dle názoru a prognózy společnosti REAL SPEKTRUM GROUP, by se měl realitní trh vyvíjet následovně: 2009-2010 stále se prohlubující krize, 2011 - 2012 mírná stabilizace na trhu, 2013 - 2015 mírnější nárůst a dosažení určitého stabilizování na trhu, 2018 - 2020 - lze očekávat další vlnu realitní krize.

Nelze však jednoznačně říci, jak se trh skutečně zachová, na tom se shodla většina účastníků této konference. Otázkou stále zůstává to, jak trh na dně dlouho zůstane. Budou to roky či měsíce? To se při této situaci na trhu neodváží nikdo jednoznačně tvrdit. Lze však s určitostí říci, že se zásadním způsobem bude měnit vztah mezi nabídkou a poptávkou, což se v podstatě dělo již v roce 2009 a pokračuje tento trend vývoje i v roce 2010. Informovala jsem se osobně u zástupce společnosti Arch design, architekta pana Ing. Kobzy o součastné situaci na trhu. Uvedl, že nyní prochází řada projektů připravených k realizaci určitými projektovými změnami a společně s developery se zaměřují především na rezidenční bydlení. Chtějí tak v atraktivních lokalitách zbudovat cenově sice vysoce nadstandardní bydlení, avšak architektonicky zajímavé. Klientům chtějí nabídnout maximální komfort zvýšením standardů projektů, zajímavým architektonickým provedením a použitím moderních materiálů. Velký zájem je o polyfunkční objekty, kde jsou v suterénu budov umístěna parkovací stání s výtahem až k nim. Dále obchodní prostory umístěné většinou v přízemí objektů a ve vyšších patrech pak nadstandardní byty s terasami a balkony.

Ceny těchto nemovitostí se často pohybují od 3 mil. Kč a více. Zájem o ně však stále přetrvává a to si uvědomují nejen realitní obchodníci, ale i developeři společně s architekty. Jednoznačně dojde k posunu od kvantity ke kvalitě. Je kladen důraz na velikost projektu, architekturu, použité materiály, funkčnost, dispoziční řešení, cílovou skupinu, lokalitu, přidanou hodnotu, cenu a vhodný marketing. Je nutné vyhotovit zajímavé vizualizace projektů, tak aby byly pro klienty lákavé. Obdobně je tomu i u kancelářských projektů, kde klienti upřednostňují především lokalitu, velikost, dispoziční řečení kanceláří a možnosti parkování jak pro své zaměstnance, tak i pro klienty, které firmy navštěvují. U obchodních center je tomu také obdobně jako u kanceláří, kde rozhodujícím kritériem je lokalita, dispoziční řešení, architektura a použité materiály. Základem je však výborná dopravní dostupnost. Základem úspěchu nových projektů je především přehodnocení trendů dnešního člověka a stavět jen opravdu to, co člověk žádá.

Při této příležitosti se ještě jednou v krátkosti vrátím ke konferenci. Byla na ní prezentována celá řada názorů odborníků na realitní trh a účastnili se jí i zástupci bank, realitních fondů, developerských společností, finančních institucí, přední projektanti, zástupci vysokých škol a právní firmy zabývající se především problematikou smluv souvisejících s prodejem nemovitostí. Hlavní referát přednesl Jiří Fajkus, místopředseda představenstva REAL SPEKTRUM GROUP, generální partner konference. Zdůraznil pozitivní roli krize v přechodu kvantitativní růstové expanze ke kvalitě projektů a dlouhodobé udržitelnosti rozvoje developmentu a realitních investic. „V oblasti realitních služeb Fajkus předpokládá pročištění trhu, tlak na jakost servisu a koncentraci trhu prostřednictvím realitních sítí na bázi frenčízingu. Fajkus vyzval účastníky konference k podpoře prohlášení, jehož prvním signatářem je skupina REAL SPEKTRUM, a které vyzývá poskytovatele realitních služeb ke společnému postupu při zvyšování transparentnosti obchodu s nemovitostmi, bezpečí realitních transakcí a systémovému zvyšování profesionality realitních makléřů a kvality realitních služeb."

Prognóza na rok 2010 a následující

V současné době tj. v 1. Q. 2010 se realitní trh v ČR nachází ve fázi velké nedůvěry, která navázala na již vzniklou krizi. Je pravdou, že se tento trend naší zemi doposud vyhýbal a realitní obchody v posledních letech byly velice zajímavým zdrojem příjmů. Banky začátkem roku 2010 musely přehodnotit svá kritéria pro poskytování hypoték klientům a lehce zmírnily podmínky pro získání úvěrů. Nyní se „předhání", která z nich nabídne klientům výhodnější financování. Např. Hypoteční banka nabídla v měsíci březnu 2010 velice výhodné podmínky pro své klienty a její nabídky jsou nad všemi oproti konkurenčním bankám. Nejen v důsledku toho se realitní trh od února 2010 opět hýbe. Ale mnohem pomaleji, než tomu bylo před dvěma lety.

Neočekávám, že by mělo dojít k nějakému zásadnímu propadu v prodejnosti nemovitostí, jelikož potřeba lidí řešit problematiku bydlení tu stále je a mnozí z nich jsou nuceni ji řešit. Mimo jiné vedla krize i k tomu, že došlo v průběhu roku 2009 k nárůstu vkladů v bankách a nyní se objevují klienti, kteří řeší financování nemovitostí formou hotovostních plateb. Zajisté však dojde k určitému zpomalení a to nejen při prodeji nemovitostí, ale dotkne se to jistě i akcií českých firem. To, jaký bude vývoj nejen realitního trhu, ale i celé české ekonomiky bude záviset na vývoji v zahraničí. Celkově se mění i struktura klientů, kteří v současné době rezervují nemovitosti. Objevují se již zmínění klienti s hotovostí, kteří vyčkávali, jak se bude situace na realitním trhu vyvíjet a také ti, kteří pochopili, že avízovaný propad cen není tak velký, jak se předpokládalo. Pokud chtějí ještě koupit zajímavou nemovitost a to především pozemky, tak budou muset učinit své rozhodnutí co nejdříve. Situace na trhu pozemků je nyní taková, že jejich počet se zásadním způsobem zmenšuje a příprava nových lokalit je zatím v plenkách. Lze předpokládat, že ceny pozemků půjdou i v ekonomické krizi nahoru a stávají se nedostatkovým zbožím na českém realitním trhu. V mnohých lokalitách narážejí developeři na problémy s kapacitou sítí.
Je velkým problémem vysledovat realitní trh v ČR, o což se snaží i Český statistický úřad (dále jen ČSÚ) a rozhodně to není snadnou záležitostí jej uhlídat. ČSÚ je schopen vysledovat pouze ty pohyby nemovitostí, které proběhnou mezi fyzickými osobami, jelikož úřad při své činnosti vychází z údajů uvedených v konkrétním daňovém přiznání pro daň z převodu nemovitostí. Developerské firmy a taktéž realitní kanceláře, nemají žádnou povinnost zveřejňovat statistiky prodejů, čímž dochází k tomu, že se nedaří zcela zmapovat situaci na trhu realit v ČR. První vlna realitní krize zasáhla především sektor tzv. rezidenčních nemovitostí (jedná se o nemovitosti určené k bydlení). Jak uváděla správně média v průběhu roku 2009, tak se k nám blížila druhá vlna krize, opět z Ameriky a ta zasáhla v loňském roce i komerční nemovitosti. Ekonomická krize byla vytvořena v důsledku „pumpování" ničím nekrytých peněz do ekonomiky a nízkých úrokových sazeb, jejichž výsledkem byly snadno dostupné úvěry. V důsledku toho se nám nafoukla bublina cen jak rezidenčních, tak i komerčních nemovitostí v předchozích letech. Banky ve velkém podporovaly nové projekty a výstavby v celé České republice.
Realitní obchodníci jsou k vývoji na trhu v roce 2010 a následujících spíše optimističtí. Zájem i nadále bude o pozemky, cihlové byty, novostavby rodinných domů i bytů. Mělo by dojít k oživení trhu s kancelářemi. Budou na trhu přibývat méně atraktivní kancelářské celky a ubývat budou ty více kvalitní. Výše nájemného by se měla i v roce 2010 a následujících pohybovat na úrovni roku 2009. Jeho výše bude vždy závislá na konkrétní lokalitě, kvalitě budovy, poloze a možnosti parkování. Zajímavé budou prvotřídní kancelářské nemovitosti především v atraktivních lokalitách Prahy. Také lze očekávat, že pro investory zůstanou nadále zajímavá dobře prosperující obchodní centra ve větších městech. V oblasti průmyslových nemovitostí se již nyní dostávají na trh nemovitosti stavěné konkrétní firmou tzv. na míru pro svoji vlastní potřebu. Trh s kancelářemi počítá s tím, že rok 2010 nám přinese jen malé množství projektů a ostatní zakázky se zatím pozastavují. Investoři zatím zvažují, jaké kroky zvolí na další roky. Je zřejmé, že ani rok 2011 nebude rokem, kdy lze očekávat nárůst komerční výstavby v České republice.
Stejně tak nelze pro roky 2010 a 2011 předpokládat, že by developeři zahájili nové výstavby maloobchodních projektů. Jsme nyní v situaci, kdy na český trh vstupuje malé množství zahraničních firem. Současným cílem není budování nových center, ale vylepšování těch již zbudovaných. Firmy se snaží již zavedená obchodní centra rozšiřovat a modernizovat. V žádném případě nemá smysl budovat nová centra za současné ekonomické situace v zemi. Jednoznačně nejatraktivnějším trhem zůstává i nadále Praha a její okolí. V roce 2009 přibývaly nové průmyslové a logistické prostory. Nájemné v průběhu roku kleslo o zhruba pět procent v závislosti na lokalitě a kvalitě budovy. V roce 2010 lze očekávat tlak ze strany stávajících nájemců, kteří se budou snažit zmenšit pronajatou plochu nebo i zcela opustit stávající prostory.