Developerská činnost v ČR

Developerská činnost v České republice

Developerský „boom" u nás nastartovaly banky tím, že po roce 2000 začaly poskytovat ve velkém prostředky na výstavby nových bytových projektů. Je pravdou to, že hypotéční trh do té doby nebyl na takové úrovni. Po roce 2000 se hypotéky staly dostupné pro více lidí. Díky tomu odstartovaly v masivnějším měřítku developerské projekty u nás. Největšího vrcholu bylo dosaženo v letech 2002 a 2003. Oproti jiným evropským zemím nebyl však trh až tak živý. Lidé v České republice nejsou zvyklí tak často měnit bydlení, jak je tomu v jiných zemích unie. Z mediálního pohledu doprovázely rozkvět realitního trhu dva faktory. Prvním byl vstup naší země do Evropské unie. Rozjely se reklamní kampaně na téma zdražení nemovitostí po vstupu do EU. Vznikla obava z toho, že zahraniční investoři vykoupí zajímavé nemovitosti a tím pádem stoupne cena všech. Jednalo se tehdy spíše o psychologický nátlak na klienty. Bylo to také období, kdy bydlení začaly pořizovat tzv. Husákovy děti. Trh po vstupu do unie však reagoval jinak, než byl předpoklad. Došlo k ochlazení na trhu a dokonce i k poklesu cen nemovitostí.

Druhá vlna potom přišla ve 4. Q. roku 2007. Lidé v tomto období začali kupovat i předražené nemovitosti z obavy, že dojde k dalšímu nárůstu cen. Opět jsem se v praxi setkávala s tím, že i tento psychologický tlak, za kterým stála nejen média, ale i realitní obchodníci, patřičně na klienty zapůsobil. Marže developerských společností byly prakticky nad 100% jejich vložených prostředků. Banky půjčovaly developerům s doložením minimálních vlastních zdrojů stomilionové sumy pro to, aby mohly jejich projekty realizovat. Mezi další faktory, které v minulých letech pomohly v ČR k expanzi realitního trhu a developu jako takovému, byla již zmíněná globalizace. Blíže jsem ji rozebírala v předchozích kapitolách mojí práce.

V mnoha městech České republiky stojí „krátery" staveb v určitém stupni rozestavěnosti a firmy vyčkávají, co bude dále. Sice vyjednávají s bankami o novém získání financování na dostavbu, avšak kritéria pro získání prostředků jsou pro mnohé tak tvrdá, že ne každému se podaří finance získat. Dříve firmě stačilo prokázat 10% vlastních zdrojů a určitý počet rezervačních smluv. V současné době se již hranice prokazování vlastních zdrojů posunula nad 30%. Firmy mají také problém s doložením rezervačních smluv nebo smluv o smlouvách budoucích kupních, které banky pro poskytnutí financování žádají předložit. Dalším problémem i nadále zůstávají velice vysoké prodejní ceny novostaveb, které developeři žádají. Ani nejlepší reklamní kampaň nepřitáhne klienty, pokud ceny nemovitostí jsou nad hranicí únosnosti pro klienty. Určitě by měly stavební firmy zvážit, zda jimi požadované ceny za novostavby odpovídají současné situaci na trhu. Část developerů pokračuje ve výstavbách i nadále, někteří projekty zcela zastavili a nabízejí je k odprodeji včetně všech povolení a někteří ještě vyčkávají. Je pro ně výhodnější se stavbou nepokračovat, než prodávat byty za ceny, kde by neměli odpovídající marži, se kterou původně počítali. Je stále méně stavebních pozemků v blízkosti center měst, kde by bylo možné zajímavé projekty vystavět. Bohužel klient, který hodlá získat zajímavé bydlení v prestižní lokalitě, musí respektovat podmínky, které si určitý developer stanoví.

Pro každý projekt zakládají většinou developeři nové s.r.o., které stojí před bankou jako čistá firma bez poskvrny a v případě, že by projekt nedopadl podle představ investora, tak nejhorší co se může stát, bude to, že firma skončí v konkursu. Situace byla dříve pro stavební firmy snadnější, jelikož developer nejen že stavěl z developerského úvěru, ale byl oprávněn používat i prostředky, které mu klienti poskytli na zálohách. Problematika získávání prostředků pro realizaci projektů je hodně zajímavé téma a variant jak je získat je celá řada. V praxi však nyní narážím na to, že se nám klienti vrací z bank hodně zklamaní, protože jim bylo financování zamítnuto.
Aspektů, které měly vliv na současnou developerskou krizi je hned několik. Zmiňovala jsem se především o bankách, které se na současné situaci podepsaly. Kromě nich má však na trh vliv i demografický vývoj, jelikož mladé generace poměrně ubývá. Dalším faktorem ovlivňující trh je mohutná privatizace obecních bytů. Nyní se nabízí desetitisíce bytů za ceny, které leží hluboko pod tržní hranicí. To se musí jednoznačně projevit na realitním trhu u nás. Mimo jiné došlo i k poklesu lidí, kteří kupovali nemovitosti jako výhodné investice. Viděli v tom možnost nejlépe uložených volných peněžních prostředků. Klienti, kteří si brali úvěry, tak právě z nájmů bytů financovali svoje měsíční splátky bance. Naše právní úprava nájmů však nenahrává majitelům bytových jednotek, spíše naopak. Na realitním trhu se podepsala i mentalita českého člověka a jakési sociologické a kulturní tradice. Český národ se nerad stěhuje, má v sobě zakotveno, že pokud někde začne, tak by tam měl i co nejdéle zůstat bydlet. Sedmnáct procent bytů u nás má regulovaný nájem a s těmito byty se prakticky neobchoduje.
Jako možná varianta oživení developerského trhu by bylo nájemní bydlení, o kterém se v poslední době často hovoří. Pro klienty se může jevit jako zajímavá možnost jak získat nové bydlení, bez obav z nemožnosti splácet hypotéku. Pro developery je tato varianta spíše nezajímavá. Developer má svoji činnost postavenou na prodeji zbudovaných bytových jednotek a nemůže jen tak projekt změnit na nájemní bydlení. Neustál by profinancování projektu. Pokud začne realizovat projekt a neřeší ho z vlastních zdrojů, tak musí vůči bance plnit splátkový kalendář.
Žádná banka na trhu neposkytne tak výhodné financování na stavby nájemních bytů. Nemůže být ani funkční varianta, že developer byty dokončí, pronajme a po např. třech letech nabídne k odkupu. Nájemník si nikdy neváží bytové jednotky jako přímý vlastník. Developera by to stálo jen další náklady na rekonstrukce či úpravy, což by pro něj bylo finančně nezajímavé. Do takového projektu se pustí jen developer bez účasti banky a pokud nespěchá na finanční prostředky. Takového bychom na trhu hledali jen velice těžko. Zájem o tyto byty by ze strany klientů zajisté byl velký.
Důležité pro současný developerský trh u nás je, aby se obchodovalo a trh nestál. Zřejmě se nám nepodaří dostat na stav z let 2002 až 2003. Lidé však zájem o nové byty stále mají a bude především na developerech, jak se jim podaří připravit pro klienta zajímavé a moderní bydlení za dostupné ceny. Neobávám se, že by do budoucnosti měly být ohroženy výstavby v blízkosti center měst, jelikož poptávka po nich i v době krize v žádném případě neklesla, spíše naopak. Problémy mají stavební firmy, které mají projekty v nevhodně položených lokalitách. Ve vzdálenějších obcích s malou občanskou vybaveností a špatnou dopravní dostupností.